Usluge

Arhitektonsko
projektiranje

  • Izrada arhitektonskog idejnog rješenja,
  • Izrada Idejnog projekta,
  • Izrada Glavnog projekta,
  • Izrada Izvedbenog projekta,
  • Izrada cjelovite projektne dokumentacije za Lokacijsku dozvolu,
  • Izrada cjelovite projektne dokumentacije za Građevinsku dozvolu,
  • Izrada troškovnika građevinskih i obrtničkih radova,
  • Praćenje tijeka ishođenja Građevinske dozvole po punomoći klijenta.
Arhitektonski tlocrt

Etažiranje

  • Izrada etažnih elaborata i ishođenje Potvrde na etažni elaborat kod nadležnog Ureda za graditeljstvo.

Vođenje projekata

  • Vođenje projekata i koordinacija sudionika građenja.
Arhitekti na gradilištu
Arhitekti komentiraju projekt

Analiza i tehničko savjetovanje

  • Izrada analize mogućnosti izgradnje na određenoj lokaciji, povezano sa projektiranjem i gradnjom ili prije kupovine nekretnine.
Kućaza odmor Kuća Marka Pola

FAQ - Što investitori pitaju arhitekte?

Za početak projektiranja potrebno nam je dostaviti lokaciju parcele na kojoj planirate graditi. Točnije rečeno – katastarski broj čestice i naziv katastarske općine te, po mogućnosti, geodetski snimak predmetne parcele (tzv. geodetsku situaciju), u digitalnom formatu. Tek nakon dostave navedene dokumentacije, možemo procijeniti postoji li mogućnost izgradnje na lokaciji.

Ako nemate geodetski snimak, možemo Vam preporučiti ovlaštene geodete s kojima surađujemo, ili možete angažirati ovlaštenog geodeta po svom izboru.

Kada proučimo dokumentaciju, dogovorimo sastanak na kojemu saslušamo sve Vaše želje i zahtjeve koje potom zajedno pretočimo u projektni zadatak. To je nužan proces i osnova za daljnje projektiranje te izradu idejnog rješenja i idejnog projekta.

Nažalost ne. Iskustvo je pokazalo da oblik parcele tj. katastarske čestice u katastru često ne odgovora stvarnom stanju, zbog čega je potrebno evidentirati stvarno stanje parcele geodetskom izmjerom.  Koliko je to važno, pokazuje to što geodet ponekad čak mora izvršiti i ispravak katastarskog plana.

Dokle god oblik i granice parcele nisu precizno definirane, nije moguće znati površinu parcele, koja je početni parametar svakog projektiranja.

Odgovor je isti kao i na 1. pitanje, s tim da je još potrebno dokazati i legalnost postojeće zgrade. To u praksi znači da treba imati pravomoćnu Uporabnu dozvolu za postojeću zgradu ili pravomoćno Rješenje o izvedenom stanju.

Ako je za zgradu izdana Građevinska dozvola, ali zgrada nema Uporabnu dozvolu, potrebno je prvo ishoditi Uporabnu dozvolu. Zakon o gradnji propisuje nešto jednostavnije procedure za izdavanje Uporabne dozvole za zgrade koje su izgrađene prije 15. veljače 1968. godine i prije 1. listopada 2007. godine.

Nakon sagledavanja mogućnosti, potrebno je dodatno napraviti i arhitektonski snimak postojećeg stanja zgrade. To znači da trebamo obići i izmjeriti cijelu zgradu, te provjeriti postojeće stanje konstrukcije, instalacija i ostalih tehničkih sustava zgrade, kao i prikladnost same zgrade za planirani zahvat.

Nije moguće točno reći koliko će trajati izrada Idejnog projekta. Ponekad se klijentu svidi prvo idejno rješenje, a ponekad se idejno rješenje višekratno mijenja i/ili dopunjuje kroz zajedničke razgovore tijekom projektiranja.

Riječ je o kreativnom procesu u kojem arhitekt povezuje klijentove želje sa lokalnim uvjetima izgradnje, koje su definirane Prostornim planom na konkretnoj lokaciji.

Možemo reći da izrada idejnog projekta za manje zgrade (obiteljske kuće, apartmanske zgrade i manje stambeno-poslovne zgrade), u našoj tvrtki traje 6 – 8 tjedana.

Vrijeme izrade Idejnog projekta kompleksnijih zgrada može potrajati i duže jer je ponekad potrebno konzultirati projektante drugih struka, sve kako bi se smanjila količina naknadnih izmjena u kasnijoj razradi projekta.

Nakon što je klijent prihvatio i odobrio Idejni projekt, krećemo s izradom svih nacrta i projekata koje čine Glavni projekt.

Primjerice, cjelovitu projektnu dokumentaciju za ishođenje građevinske dozvole za izgradnju obiteljske kuće čine:

  • Arhitektonski projekt (s nužnim geodetskim dodatkom),
  • Projekt fizike zgrade,
  • Građevinski projekt konstrukcije sa statičkim proračunom,
  • Projekt vodovoda i odvodnje,
  • Projekt električnih instalacija,
  • Strojarski projekt grijanja, hlađenja i ventilacije.

 

Ovo je faza tehničke razrade Idejnog projekta i njegove daljnje razrade, odnosno proces kada se u projekt uključuju i ostali ovlašteni projektanti. Zajednički cilj je da projekt zgrade udovoljava svim potrebnim tehničkim zahtjevima i zakonskim okvirima.

U tom procesu usklađuju se projekti različitih struka, što zahtijeva određeno vrijeme, ali se time izbjegavaju kasniji zastoji u gradnji.

Prosječno vrijeme izrade cjelovite dokumentacije Glavnog projekta u našoj tvrtki za manje zgrade traje 10 -12 tjedana.

Zakonski rok za izdavanje građevinske dozvole iznosi 30 dana (propisano Zakonom o općem upravnom postupku). Rok od 30 dana počinje teći od trenutka predaje cjelovite projektne dokumentacije nadležnom uredu državne uprave u sustav e-Dozvole te nakon što je Zahtjev ocijenjen kao uredno podnesen.

Međutim, u praksi je to rijetko ostvarivo jer je na svaki Glavni projekt potrebno ishoditi potvrde/ovjere nadležnih javno-pravnih tijela, što opet traje određeno vrijeme. O postupku izdavanja građevinske dozvole moraju se obavijestiti i vlasnici susjednih čestica, a Ured državne uprave o tome mora dobiti potvrdu o zaprimanju obavijesti i čekati zakonski rok za njihovu reakciju. Također je moguće da se netko od susjeda osnovano ili neosnovano žali na izdavanje Građevinske dozvole, što opet utječe na rok izdavanja dozvole.

Nemoguće je unaprijed reći koliko će točno trajati izdavanje pojedine Građevinske dozvole, jer to u mnogomu ovisi o nizu okolnosti vezanih za svaki pojedini slučaj.

Po našem dosadašnjem iskustvu, proces izdavanja Građevinske dozvole našim klijentima trajao je od 4 tjedna do 9 mjeseci.

Osnova razlika je u tome što Lokacijska dozvola ne odobrava samu gradnju, već propituje mogućnosti provođenja zahvata na nekoj lokaciji temeljem Idejnog projekta. Dodatna prednost je ta da se kod Lokacijske dozvole ne mora dokazivati vlasništvo parcele tj. pravni interes, što je u slučaju Građevinske dozvole preduvjet za njeno izdavanje.

Projektna dokumentacija za Lokacijsku dozvolu je opsegom značajno manja pa je Investitoru ovako značajno jeftinije propitati mogućnosti gradnje neke zgrade na konkretnoj lokaciji, a bez nužne potrebe da u toj fazi razriješi imovinsko-pravne odnose na parceli.

Nakon ishođenja Lokacijske dozvole potrebno je ishoditi i Građevinsku dozvolu, kako bi se moglo započeti s gradnjom, s tim da projektna dokumentacija Glavnog projekta za Građevinsku dozvolu mora biti izrađena sukladno Lokacijskoj dozvoli i Idejnom projektu na temelju kojeg je ista izdana.

Još jedan slučaj kada je Lokacijska dozvola zgodno rješenje je kada se radi o većim objektima/zgradama gdje je potrebna fazna odnosno etapna izgradnja. U tom slučaju Lokacijskom dozvolom moguće je predvidjeti etape/faze projekta te sukladno tome kasnije ishoditi zasebne Građevinske i Uporabne dozvole za pojedine etape/faze.

U većini slučajeva odgovor je DA, jer je vlasništvo tj. pravni interes bitan preduvjet za ishođenje Građevinske dozvole. No, zakonom su propisani i ostali slučajevi „pravnog interesa“ koji omogućuju ishođenje Građevinske dozvole.

U slučaju da je građevinska parcela (zemljište) u suvlasništvu više vlasnika bitno je istaknuti da su svi suvlasnici „Stranke u postupku“ tijekom izdavanja Građevinske dozvole i bez njihove suglasnosti ili izvlaštenja nije moguće ishoditi Građevinsku dozvolu.

Ne. U našem dosadašnjem radu nismo se susreli sa situacijom da je moguće isti objekt smjestiti na dvije različite lokacije/parcele. Sve naše zgrade su jedinstvene i projektirane za konkretne zahtjeve i lokaciju. Svaka lokacija je drugačija i svaki prostorni kontekst je različit, kao i zahtjevi i želje svakog pojedinog investitora. Naše kuće su, stoga, svaki puta prilagođene konkretnoj lokaciji i projektnom zadatku.

Da. Za svaku gradnju izvan građevinskog područja, a u slučajevima kada je to dozvoljeno Prostornim planom, potrebno je ishoditi Građevinsku dozvolu. Bitno je napomenuti da poljske kućice, kao i ostale zgrade koje se mogu graditi van građevinskog područja, nije moguće graditi bilo gdje i na svakoj lokaciji.

Prostornim planom svakog grada, odnosno općine je definirano u kojim je područjima moguća takva gradnja, pri čemu je najčešće definirana i „uvjetna površina“. Tako na primjer minimalna površina parcele koja omogućava izgradnju poljske kućice bruto površine do 30 m2 na području Grada Korčule trenutno iznosi 1000 m2.

No, parcela mora biti i na pogodnom mjestu u prostoru, jer gradnja poljskih kućica najčešće nije moguća u zaštićenom obalnom pojasu, na osobito vrijednim poljoprivrednim zemljištima ili u zoni kultiviranih/zaštićenih krajobraza.

U slučaju da se pomoćna zgrada površine do 50 m2 ili bazen površine do 100 m2 ukopan u tlo, grade na građevnoj čestici postojeće legalne zgrade, nije potrebno ishoditi Građevinsku dozvolu.

ALI za ove građevine i zgrade potrebno je izraditi kompletnu projektnu dokumentaciju Glavnog projekta, a u gradnji se ponašati jednako kao i da se radi o građenju sa Građevinskom dozvolom. Dakle prije početka radova treba formalno prijaviti početak radova, imati ovlaštenog nadzornog inženjera, a izvođač radova mora voditi kompletnu dokumentaciju tijekom gradnje potrebnu za obavljanje tehničkog pregleda.

Ako želite da ovakav objekt po završetku izgradnje bude ucrtan u Katastar za njega će trebati ishoditi i Uporabnu dozvolu koja je pretpostavka za upis pomoćne zgrade u Katastar.

Zakonski gledano troškovnik radova nije obvezni dio projektne dokumentacije niti je nužan za izdavanje Građevinske dozvole. Međutim, svojim klijentima uvijek preporučujemo izradu troškovnika.

Troškovnikom su obuhvaćeni svi građevinski, obrtnički i instalaterski radovi što investitoru omogućuje sagledavanje ukupne investicije unaprijed.

Prilikom izrade troškovnika zajedno sa klijentom prolazimo kroz sve odrednice koje su bitne prilikom izgradnje i unaprijed prođemo kroz sve odluke i sva pitanja važna za gradnju (od izbora materijala, opreme, završnih obloga i slično). Na taj način klijent ima kvalitetnu osnovu za prikupljanje ponuda za izgradnju i pregovore sa izvođačima radova. Dobar troškovnik proces građenja čini lakšim svim sudionicima izgradnje – kako Investitoru tako i Izvođačima i Nadzornim inženjerima.

Izvođači radova na ovaj način brže mogu sačiniti svoju ponudu bez postavljanja puno dodatnih pitanja Investitoru, a Investitoru troškovnik omogućuje lakšu usporedbu dobivenih ponuda.

Moguće je mijenjati projekt tijekom izvođenja radova, no u tom slučaju bitno se je prethodno konzultirati s arhitektom kao i ostalim projektantima, kako bi promjene bile u skladu sa Prostornim planom i zakonskim propisima. Do trenutka podnošenja zahtjeva za tehnički pregled za Uporabnu dozvolu moguće je izraditi projektnu dokumentaciju za izmjenu/dopunu Građevinske dozvole, no sve promjene moraju biti u skladu s odredbama prostornog plana, posebnim uvjetima i zakonima. Bitno je spomenuti da će Glavni projekt za izmjenu/dopunu Građevinske dozvole morati ponovo proći kroz proces ovjere svih nadležnih tijela.

Nakon što vaša kupoprodaja bude provedena u Zemljišniku i zemljište bude glasilo na vaše ime, s novim Vlasničkim listom (ZK Izvatkom) potrebno je zatražiti promjenu Investitora na Građevinskoj dozvoli. Zahtjev za promjenu Investitora potrebno je podnijeti Uredu za graditeljstvo koji je izdao Građevinsku dozvolu.

Nakon toga potrebno je provjeriti je li Glavnim projektom bila predviđena parcelacija zemljišta i formiranje građevinske parcele, u kojem slučaju treba u Katastru provesti parcelaciju te ishoditi Potvrdu da je formirana građevinska čestica.

Početak građenja dužni ste pisano ili elektronički putem sustava e-Dozvola prijaviti nadležnom Uredu za graditeljstvo najkasnije u roku od osam dana prije početka građenja.

U prijavi gradilišta nužno je navesti Investitora, Glavnog izvođača i Nadzornog inženjera, kao i ostale informacije propisane Zakonom o gradnji.

Ne postoji 100% sigurno. Praksa često pokazuje da su ljudi naknadno dograđivali i/ili nadograđivali kuće koje su imale Uporabnu dozvolu. Ako su te naknadne preinake rađene bez projektne dokumentacije i nove Građevinske dozvole, tim činom je cijela zgrada postala bespravna.

Klijentima savjetujemo da prije kupovine kuće, pored odvjetnika i/ili agenta za posredovanje nekretninama, angažiraju i ovlaštenog arhitekta ili nezavisnog vještaka koji će provjeriti usklađenost stvarnog stanja zgrade sa zakonom tj. njenu legalnost.

Ne. Naš ured nema licencu za projektiranje na nepokretnim kulturnim dobrima.

Popis kolega arhitekata koji imaju dopuštenje za projektiranje na kulturnom dobru možete pronaći na web stranicama Ministarstva kulture.

Izrada izvedbenog projekta nije zakonska obveza, no njegovom izradom olakšan je rad svim sudionicima u izgradnji.

Kvaliteta razrade naših Glavnih projekata je značajno bolja od prosjeka i nacrti su razrađeni na razini koja omogućuje izgradnju kuće, a ne samo zadovoljenje minimalne zakonske forme za ishođenje Građevinske dozvole.

No, kod zgrada koje su suvremenijeg arhitektonskog izričaja, kompliciranijih konstrukcija te gdje se traži vrhunska kvaliteta izvedbe, svakako preporučujemo izradu cjelovitog Izvedbenog projekta.

Minimalni opseg koji preporučujemo je barem Izvedbeni projekt konstrukcije s planovima oplate i armature koji izvođaču radova olakšava rad i narudžbu materijala, a nadzornom inženjeru olakšava kontrolu izvođenja radova.

Potrebno je napraviti tzv. Etažni elaborat za zgradu. U praksi to znači da moramo fizički izmjeriti zgradu na razini tlocrtnih prikaza svake etaže, kako bismo mogli izračunati korisne površine svake stambene ili poslovne jedinice. Prije započinjanja izrade Etažnog elaborata nužno je dokazati legalnost zgrade što praktično znači da zgrada mora posjedovati Uporabnu dozvolu ili Rješenje o izvedenom stanju za završenu zgradu te mora biti ucrtana u Katastru.
Nakon izrade Etažnog elaborata on se mora predati nadležnom Uredu za graditeljstvu koji izdaje Potvrdu na elaborat.

Osim samog Etažnog elaborata najčešće je potrebno angažirati i odvjetnika koji će sačiniti tekst Međuvlasničkog ugovora za zgradu (kojeg moraju potpisati svi suvlasnici) i podnijeti zahtjev nadležnom Zemljišno-knjižnom odjelu za uspostavu etažnog vlasništva sa svim potrebnim ispravama i prilozima.
Svatko od suvlasnika nekretnine pritom je dužan priložiti dokaz o načinu stjecanja vlasništva za svoju posebnu jedinicu (stan, poslovni prostor, posebni dio) u vidu kupoprodajnog ugovora, darovnog ugovora, rješenja o nasljeđivanju ili drugog pravnog akta.

Ako je na nekoj od stambenih jedinica upisana hipoteka ili fiducija, bit će potrebno ishoditi suglasnost na uspostavu etažnog vlasništva i od banke ili financijske ustanove za čiju korist je hipoteka upisana.

Nije moguće etažirati zgradu koja se bilježi na više katastarskih čestica. U tom slučaju je potrebno prije postupka etažiranja izvršiti parcelaciju u Katastru na način da zgrada bude evidentirana kao jedna katastarska čestica.

Uz pomoć ovlaštenog geodeta potrebno je izvršiti parcelaciju ili objedinjenje više čestica u jednu, a što se može provesti putem postupka utvrđivanja građevne čestice odnosno zemljišta nužnog za redovitu uporabu zgrade.

Rješenje o utvrđivanju građevne čestice donosi nadležni Ured za graditeljstvo na temelju zahtjeva Investitora i priloženog geodetskog elaborata.